Méthode de calcul et pistes de correction
Présenté mercredi 14 octobre devant la commission des finances de l’Assemblée nationale, le rapport de la Cour des comptes examine l’encadrement expérimental des loyers, appelé à s’achever fin novembre faute de prolongation ou de pérennisation législative. Toute continuation devrait, selon l’institution, s’accompagner d’une « réforme structurelle » et d’une fiabilisation des données ; sinon, elle préconise l’arrêt de l’expérimentation au profit d’un renforcement de l’indice de référence des loyers (IRL).
Environ 70 communes et 1,2 million de locataires sont concernés. Les magistrats décrivent une « mise en œuvre complexe » qui « repose sur des fondements méthodologiques fragiles ».
Le même 14 octobre, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté, à périmètre inchangé, une extension de deux ans. Déjà voté puis modifié à l’Assemblée nationale, le texte arrive en séance le 21 octobre.
Des associations de locataires et plusieurs dizaines d’élus défendent le maintien du mécanisme. À l’inverse, des fédérations de propriétaires et d’acteurs de l’immobilier y voient un frein à l’offre, jugé dissuasif pour les bailleurs.
La fixation des plafonds constitue, aux yeux de la Cour, le principal point faible : elle s’appuie sur le loyer médian relevé par l’observatoire local, majoré de 20 %. Qualifiée d’« imparfaite et fragile », cette approche peinerait à refléter la diversité du marché et multiplie les contentieux, surtout engagés par des associations de propriétaires ou des fédérations immobilières.
Les magistrats appellent à « fiabiliser la collecte et l’exploitation statistique des loyers et des logements correspondants, notamment à partir des données de l’application Gérer mes biens immobiliers (GMBI) ». Déjà renseignée pour 65 % des logements loués, cette application ne deviendra obligatoire pour l’ensemble du parc qu’en 2028. Ils souhaitent également une définition juridique claire du complément de loyer — envisageable pour des caractéristiques particulières, mais absent de la loi — ainsi qu’une simplification et une harmonisation des recours ouverts aux locataires.
Premier scénario retenu : prolonger l’expérimentation sans élargir la liste des communes, pour continuer à l’évaluer. Second scénario : consolider l’IRL, jugé « plus simple », via une meilleure information des locataires et l’instauration de sanctions. Depuis 2006, cet indice calculé par l’Insee sur la base de l’inflation limite, dans les zones tendues, la progression des loyers à la relocation ou au renouvellement du bail. Un rapport souligne toutefois que « ce dispositif n’a jamais été véritablement appliqué », faute de sanction.
Effets chiffrés et réactions
Sur l’efficacité de l’encadrement, la Cour ne tranche pas. Elle renvoie à des travaux déjà publiés, divergents selon leurs commanditaires, et parle d’« effets incertains et difficiles à mesurer ». Un rapport de deux économistes attribue au dispositif un freinage de 2 % à 4 % de la hausse des loyers ; l’Atelier parisien d’urbanisme (Apur) porte ce chiffre à 5 % dans la capitale. Traduites en euros, ces baisses représentent, pour Que Choisir Ensemble, 520 euros d’économie moyenne par an pour les locataires concernés ; l’Apur calcule 968 euros pour les seuls locataires parisiens.
À l’AFP, Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation pour le logement, a indiqué que le rapport « ne tranche pas » mais « donne des pistes d’amélioration ».
Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), juge pour sa part que « l’IRL est un bon dispositif qui nous protège déjà du dérapage des valeurs locatives ».
Un sondage Que Choisir Ensemble mené auprès de 1 014 personnes indique que 83 % des répondants soutiennent l’encadrement des loyers et son extension à l’ensemble des zones tendues.
